Pagui el just en la compravenda d’immobles

compraventa_vivienda

A l’efecte de comprendre millor el que es vol explicar, imaginem la següent situació: un matrimoni es compra un immoble de segona mà a Catalunya a l´any 2015 per un valor escripturat de 200.000 euros. Aquesta compravenda implica tributar per la part compradora un 10% en concepte de l´Impost de Transmissions Patrimonials Oneroses (en endavant, TPO), això és, han de liquidar, amb el model 600 i en els 30 dies següents a aquesta compravenda, 20.000 euros. Fins aquí simple aplicació de la normativa fiscal.

El març del 2016, i en el marc d´un procediment de gestió tributària, reben una notificació per part d´Hisenda on se´ls comprova el valor declarat a l´escriptura de compravenda i es fixa aquest valor en 300.000 euros. Així, sobre aquest immoble adquirit al 2015 hauran de pagar el 10% de TPO sobre 300.000 euros: 30.000 euros, i no els 20.000 euros inicialment pagats. La conseqüència tributària seria doncs un excés de liquidació per TPO de 10.000 euros, amb independència, en cas de ser procedents, de possibles sancions tributàries o interessos moratoris.

Suposem que aquest matrimoni decideix, el novembre del 2016, transmetre aquest mateix immoble per un import de 400.000 euros.

Doncs bé, a efectes de calcular el benefici derivat d´aquesta transmissió que tributa com a un increment de patrimoni en el seu IRPF, s´han d´agafar com a valors de referència, d’acord a l´article 35 de la Llei 35/2006 del IRPF, els valors d´adquisició (200.000 euros de valor declarat ó 300.000 euros de valor comprovat per Hisenda?) i transmissió 400.000 euros).

I arribats en aquest punt és on centrarem el focus del problema, ja que diferents Sentències del Tribunal Suprem estableixen que el valor inicialment comprovat a efectes de pagar TPO també servirà com a valor d´adquisició fiscal per calcular la futura plusvàlua tributable en l’IRPF dels contribuents.

En el nostre exemple, això suposa un considerable estalvi fiscal per aquest matrimoni, ja que en el seu IRPF únicament tributaran per la compravenda d´aquest immoble per 100.000 euros de benefici (400.000 euros de valor de venta-300.000 euros de valor d´adquisició-comprovat) i no per 200.000 euros (400.000 euros de valor de venta -200.000 euros€ de valor d´adquisició-escripturat inicialment).

En definitiva, el Tribunal Suprem acaba establint la teoria que el valor d´adquisició ha de ser únic als efectes tributaris, i si es comprova a l´alça per part de l’Administració Tributària (pagant-se a la compra també un import de TPO més elevat: 300.000 euros x 10%), en la venda posterior es redueix la factura fiscal en l’IRPF ja que al ser el valor d’adquisició més elevat la plusvàlua també serà menor (400.000 euros-sí 300.000 euros i no 200.000 euros).

En certa forma i com a conclusió, podríem dir que d´aquesta manera es compensa (en base a un principi d´equitat i justícia tributària) l´excés tributat en la compra via TPO per una menor tributació en la venda via IRPF, aspecte a tenir molt present per tots els contribuents que transmetin un immoble pel qual prèviament es va comprovar a l´alça el seu valor.

Cal recordar, però, que l´altre impost que es liquida en una compravenda d’immobles, com és la plusvàlua municipal, en cap cas es veuria alterat per aquest nou criteri del Tribunal Suprem, ja que per al seu càlcul s´agafen únicament valors cadastrals i en cap cas valors comprovats per Hisenda o declarats pels contribuents.

Xavier Flotats Tomasa professor col·laborador dels estudis d’Administració i Direcció d’Empreses-ADE del Campus Manresa de la UVIC-UCC.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.