La consellera de Justícia de la Generalitat, Ester Capella, ha anunciat aquesta setmana que prepara un projecte de llei per regular els lloguers de vivendes, mitjançant el Codi Civil català, allargant la durada mínima dels contractes a entre sis i deu anys. També preveu intervenir directament en el mercat de l’habitatge, limitant els preus del lloguer. Aquesta limitació de la llibertat contractual de les parts podria anar a càrrec dels ajuntaments habilitats. Declara que la seva intenció és millorar la vida de la ciutadania i l’accés a l’habitatge.
Ningú dubta d’aquest propòsit tan noble, però sí s’ha de dubtar de l’efectivitat de la mesura i de què ho aconsegueixi realment. No n’ni ha prou en un decàleg de bones intencions. La majoria de bons propòsits acaben en no res o, pitjor encara, aconseguint resultats contraris als pretesos. El que determina l’èxit o el fracàs de les intervencions són les lleis de l’acció humana. I una llei inexorable ens diu que si les autoritats limiten el preu, això és, fixen un preu màxim inferior al del lliure mercat, a aquest preu artificialment baix la demanda superarà l’oferta i el resultat serà l’escassetat o la desaparició del bé que es pretenia assegurar. Posem d’exemple la situació a la ciutat de Barcelona, on el lloguer mitjà s’enfila a 950 euros mensuals. Són molts diners per a una família mitjana. Si una norma administrativa limita el lloguer màxim a, posem per cas, 600 euros mensuals, la demanda de pisos en règim de lloguer es dispararà automàticament. L’atractiu de l’arrendament augmenta i els estudiants, per exemple, que anaven i tornaven de la ciutat comtal en transport públic per la impossiblitat de pagar preus tan elevats ara es poden plantejar agafar un pis compartit i repartir-se les despeses. A l’altra banda del mercat, però, els propietaris dels habitatges tenen un problema. La rendibilitat de les inversions immobiliàries ha disminuït. Els seus ingressos han baixat, però tenen l’obligació de continuar pagant IBI, despeses comunitàries, quotes hipotecàries, primes d’assegurances i tot el reguitzell de costos que recauen sobre la propietat. Al final, el propietari lamentarà haver invertit en un pis. El que pensava que era una inversió segura s’ha convertit en una ratera i, quan tingui una oportunitat, optarà per vendre l’habitatge. L’efecte final serà la manca d’habitatges en règim de lloguer. Molta gent buscarà pis de lloguer, però la majoria no hi podrà accedir.
Paral·lelament, el Govern català també ha aprovat aquest dimarts un decret llei de mesures urgents per «millorar l’accés a l’habitatge». El conseller de Territori i Sostenibilitat, Damià Calvet, decreta que els municipis amb demanda residencial han de construir pisos protegits sobre solars públics i destinar-los al règim de lloguer. Afirma que aquesta és una mesura urgent, perquè l’habitatge és un dret fonamental. Afegeix que la Generalitat podrà imposar multes coercitives als propietaris d’habitatges buits o, fins i tot, que pot arribar a expropiar a preu reduït les edificacions a mig construir i els pisos d’empreses que faci més de dos anys que estan buits, per incompliment de la funció social. Per acabar de reblar aquesta tremenda intervenció en el mercat immobiliari, conclou que només els lloguers amb un preu inferior a l’índex de referència podran beneficiar-se dels ajuts públics.
L’anàlisi econòmica demostra que aquests controls sobre el mercat (que esdevé qualsevol cosa menys lliure) és contraproduent per diversos motius. Un preu de lloguer baix obliga a racionar les vivendes en funció del caprici de les autoritats o dels propietaris. Si hi ha més llogaters que pisos, qualsevol criteri d’accés a la vivenda serà sempre discutit i discutible. Hi haurà guanyadors, la minoria que accedeix a un pis protegit, però també perdedors, la majoria que es queda sense. Un solter pot acabar accedint a un pis de quatre habitacions, al mateix temps que una família nombrosa es queda sense. Els inquilins tendiran a gaudir dels immobles més anys dels necessaris i la impossibilitat de discriminar via preus obre la porta a la discriminació per altres factors (raça, religió, edat, gènere…). Fixar el preu dels lloguers limita la rendibilitat de la propietat immobiliària. Els efectes immediats seran el deteriorament de la vivenda per falta de manteniment i una menor oferta d’habitatge a llarg termini per falta de promocions immobiliàries. Un recent estudi dels professors de la Universitat de Stanford Diamond, McQuade i Qian demostra que el control de lloguers a la ciutat de San Francisco va reduir un 15% l’oferta d’immobles en règim d’arrendament i un 25% el nombre d’inquilins que vivien amb lloguers controlats. Finalment, la combinació de la reducció de les vivendes existents en règim de lloguer i l’arbitrària assignació d’aquestes als arrendataris necessàriament provocarà l’increment del preu dels lloguers i la intensificació de la gentificació a les ciutats. Precisament el contrari del que pretenia la intervenció de la Generalitat! Acabem recordant les paraules de l’economista suec Assar Lindbeck: «el bombardeig i el control de lloguers són les tècniques conegudes més eficients per destruir les ciutats».
Jordi Franch Parella, doctor en Economia i professor dels estudis d’Administració i Direcció d’Empreses-ADE del Campus Manresa de la UVIC-UCC.