El Reial decret-llei 21/2018, que modificava aspectes substancials de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) en matèria d’habitatge, va entrar en vigor el 19 de desembre i ha quedat derogat, en no ser convalidat pel Congrés dels Diputats, el 24 de gener. 35 dies de vigència, tot un rècord de fugacitat en la regulació d’aquesta matèria.
Històricament, cada modificació produïda en la regulació dels arrendaments urbans ha mantingut força estabilitat en el temps, com sol ser habitual en la normativa civil. El que acaba de passar és excepcional.
La regulació dels arrendaments urbans de la LAU de 1964 (època de pròrroga forçosa dels contractes i rendes de lloguer congelades) va perviure amb pocs canvis fins al famós Decret Boyer (Reial decret-llei 2/1985), que suprimia la pròrroga forçosa i no establia cap termini mínim per als nous contractes. De la sobreprotecció falangista a l’arrendatari, a la liberalització heavy d’un govern d’esquerres.
Deu anys més tard, l’any 1995, va entrar en vigor una nova LAU, que mirava d’equilibrar les coses: certa estabilitat per a l’arrendatari d’habitatge (mínim 5 anys inicials +3 de pròrroga tàcita) i dinamització del mercat immobiliari d’arrendament (actualització de les rendes congelades anteriors amb límits, restricció de les subrogacions, etc.).
Amb l’argument de fomentar el mercat de lloguer per la crisi –i mobilitzar l’estoc enorme d’habitatges en mans dels bancs i la Sareb-, el PP va aprovar una modificació de la LAU l’any 2013. Entre d’altres mesures, la nova llei reduïa el termini mínim dels nous contractes a 3 anys+1. En un context de forta demanda i de preus a l’alça, com passa actualment en moltes zones urbanes, aquesta regulació ha provocat una gran inestabilitat en els arrendaments d’habitatge: al tercer any en finalitzen molts en no poder assumir l’arrendatari l’augment significatiu de preu que se’n demana.
L’acord signat entre el govern socialista i Podemos per als Pressupostos de l’any 2019 va incloure el compromís de modificar la normativa d’arrendaments d’habitatge: entre d’altres mesures, tornar al termini mínim de 5+3 anys per als nous contractes (7+3 en arrendadors persones jurídiques). També van acordar l’adopció de mesures per limitar els augments abusius de preus de lloguer en zones de molta demanda.
Com que la limitació de preus de lloguer és una lloable mesura, però complicada d’implementar jurídicament -pressions del sector a banda-, el govern va optar pels fets consumats, aprovant per sorpresa el Reial decret-llei 21/2018, que suposava la modificació de la LAU prevista, però sense mesures de limitació de preus, esperant rebre suport en la necessària convalidació pel Congrés. El suport –insuficient- només el va rebre del PSOE, del PDCAT i del PNV, tota la resta de grups s’hi van oposar: la dreta per trobar-lo excessiu i la resta, de l’esquerra, per insuficient. Resultat: una reforma que només ha beneficiat els pocs llogaters que han signat un contracte en els 35 dies que ha estat en vigor. Que conservin aquests contractes. Els col·leccionistes de coses rares en pagaran segur un bon preu.
David Sanclimens Solervicens, professor dels estudis d’Administració i Direcció d’Empreses-ADE del Campus Manresa de la UVIC-UCC.